Nueva Ley de Vivienda ¿una garantía para el derecho constitucional a una vivienda digna?
Fernando Cos-Gayón. Director de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería en Edificación y de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV
Durante años, demasiados años, la alarmante proyección que desde la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV veníamos anticipando fue ignorada, e incluso negada, por las diferentes administraciones públicas valencianas. Previsiones de aumento de precios de compra y alquiler, que comprometían el acceso a la mayoría de la población, y que didácticamente implementamos asignando en cada barrio de la ciudad de Valencia y Área Metropolitana la renta disponible necesaria para comprar o alquilar en ellas (todo ello en nuestro visor VIVO en la web de la Cátedra) no sirvieron para la toma de conciencia del gravísimo problema habitacional que se nos venía encima. A día de hoy, ya estamos ante una emergencia habitacional generalizada.
Ahora vivimos unas intensas semanas, en las que se amontonan las medidas, propuestas y soluciones. Todo o nada, hemos pasado de ignorar el problema a improvisar posibles soluciones, sin informarse ni analizar las consecuencias reales que tendrán.
Tiempos electorales, donde lo que cuenta es captar la atención y conseguir convencer al electorado que ahora sí, que esto se soluciona rápido y garantizar así su voto. Es decir, de nuevo, lo importante no es la solución del problema sino vender la idea de que se tiene claro lo que se va a hacer. Ahora sí, en pocas semanas, lo que durante años se ignoró.
Y, como bien sabemos en el ámbito científico, poca cosa buena suele surgir de la improvisación, sin siquiera estudiar el estado del arte, la realidad actual y sus causas; la idiosincrasia específica de nuestro parque de viviendas o el papel que la casa tiene para un español, y por qué es diferente que en otros países de nuestro entorno. Sin esto, mal. Pero, si además, tampoco se emplea una metodología de investigación ni se cuestionan los resultados, difícilmente obtendremos conclusiones robustas y útiles.
El problema de la vivienda en España debe analizarse atendiendo, entre otros, a la composición de la propiedad de los inmuebles. Somos un país de propietarios, por muchos motivos, entre otros la falta de cultura financiera, que coloca a la inversión inmobiliaria en el primer destino de los ahorros para conseguir, al menos, dos cosas: un activo que garantice nuestra seguridad económica tras la jubilación (pues lo de los planes de pensiones ni tiene el suficiente histórico ni termina de arrancar en todos los niveles de rentas) y, si es posible, completar el sueldo o la pensión con una renta poniendo en alquiler otra vivienda fruto de ese ahorro de años. Y esto, condiciona todo.
La comparación con Viena (ciudad a la que, precisamente, estoy volando mientras escribo estas líneas) como ejemplo de éxito de la aplicación de topes al alquiler es no analizar porque cuando el estado (municipio, comunidad, etc.) es el propietario mayoritario de los pisos en alquiler, siendo el mayor casero de la ciudad, el impacto de un precio regulado es totalmente diferente al de España, con más de un 95% del parque de viviendas con propiedad privada. El Estado no tiene como objetivo que su alquiler sea “rentable”, pero una persona particular o una empresa privada sí. Y por ello, se deben dar dos condiciones para que sigan teniendo sus viviendas en alquiler: primero, que no pierda capacidad adquisitiva en su renta; esto es, que si los costes de la vida suben, pueda aplicar ese aumento a la cuota de alquiler, y segundo, tener la garantía de recuperar su casa ante un impago continuado o una “okupación”.
Desgraciadamente, la Ley de la Vivienda que se ha planteado va exactamente en sentido contrario. No se podrá indexar el aumento de la mensualidad al IPC, con lo que cada año, el propietario perderá rentabilidad. Pero además, si su inquilino no paga porque se ha declarado en situación de vulnerabilidad, deberá aceptar un arbitraje, deberá negociar para recuperar su bien…
El corolario es simple, gran parte de la oferta de vivienda disponible desaparecerá, pasando a la venta, lo que aun tensionará más los precios al alza, dejando fuera, precisamente, a los que se quiere proteger, a los más desfavorecidos, a las rentas más bajas y a nuestros jóvenes. Las viviendas que sigan disponibles para alquiler sólo serán accesibles tras un duro “casting” de potenciales inquilinos por parte del casero (como ocurre actualmente en Barcelona).
La solución es parecernos más a Viena, haciendo crecer el parque de viviendas protegidas. Ojo, no necesariamente públicas, pues si nuestros impuestos deben soportar los millones de vivienda que se estiman necesarias (aproximadamente dos y medio), la presión fiscal haría que se desatendieran otros aspectos como la sanidad, la ayuda a la dependencia o garantizar las pensiones. La solución pasa por la colaboración público-privada, como en Viena. Si la cantidad de viviendas protegidas es significativa actúan (no en condicional, es lo que ocurre en otras ciudades) como estabilizador de los precios.
Y es que hay ejemplos que se debían haber analizado bien antes de lanzarse a legislar. Los topes al alquiler fracasaron en Berlín, París y, actualmente, en Barcelona. La denominada “renta antigua”, fijada en la dictadura franquista (que era literalmente desindexar la actualización de precios al IPC, supuso lo que denomino la “vulnerabilidad inversa”, es decir, que el propietario de la vivienda no podía hacer uso de ella, manteniendo a inquilinos que pagaban una irrisoria cantidad tras decenas de años sin actualizar la renta. Vaya, que los precedentes están.
Por tanto, el aumento del parque de viviendas protegidas es la solución a esa tensión de precios. En el reciente estudio de la Cátedra, si en el suelo público disponible en la ciudad de Valencia se construyeran las 2.500 viviendas protegidas posibles, el precio medio de la ciudad caería más de un 30%.
Porque no es suficiente asegurar que no subirán más los precios, como pretende (y de manera errada, como comentamos) esta Ley. Ya son inasumibles. Hay que bajarlos y hay formas de hacerlo, pero tomándose es serio la cuestión y huyendo de motivaciones electoralistas para centrarse en lo que les pedimos a nuestros políticos, que garanticen el derecho constitucional a la vivienda.
